Είναι τα «κενά σπίτια» όντως διαθέσιμα να κατοικηθούν;

Πόσα κενά σπίτια υπάρχουν πραγματικά στην Ελλάδα; Η ερώτηση μοιάζει απλή, αλλά η απάντηση δεν είναι. Και αυτό έχει σημασία σε μια περίοδο κατά την οποία οι κενές κατοικίες εμφανίζονται όλο και συχνότερα στη δημόσια συζήτηση ως ένας κρίσιμος παράγοντας επίλυσης του στεγαστικού ζητήματος.

Κάτω από την ομπρέλα «κενές κατοικίες» τείνουμε να βάζουμε σπίτια με εντελώς διαφορετικά χαρακτηριστικά, τα οποία εν τέλει μπορεί να μην είναι κατοικήσιμα.

Ακριβώς αυτή τη διαφορά επιχειρεί να αναδείξει η νέα μελέτη των Κωνσταντίνου Ζάρκου και Θεόδωρου Ζάρκου, ερευνητών με ειδίκευση στην κοινωνική πολιτική. «Το βασικό λάθος είναι ότι χρησιμοποιούμε τον όρο “κενές κατοικίες” σαν να περιγράφει μία ενιαία κατηγορία», λέει στο ΒΗΜΑ ο Θεόδωρος Ζάρκος. Όπως εξηγεί, μπορεί να ομαδοποιούνται εξοχικά, δεύτερες κατοικίες, σπίτια προς ενοικίαση ή πώληση και ακίνητα που έχουν μείνει κλειστά για άλλους λόγους.

«Αν όλα αυτά αθροίζονται χωρίς διάκριση, δημιουργείται εύκολα η εντύπωση ότι υπάρχει ένα μεγάλο, άμεσα αξιοποιήσιμο στεγαστικό απόθεμα, κάτι που τα δεδομένα δεν επιτρέπουν να υποστηρίξουμε» συμπληρώνει ο ερευνητής.

Τι πραγματικά σημαίνει κενό;**

Στην έρευνα οι «κενές κατοικίες» διαχωρίζονται σε «συνολικά ακατοίκητες» και «μη εποχικά κενές». Οι πρώτες απαρτίζουν όλες τις κατοικίες στις οποίες δεν μένει κάποιος μόνιμα, ανεξάρτητα από τον λόγο και οι δεύτερες τα σπίτια που καταγράφηκαν ως κενά επειδή ήταν προς ενοικίαση, προς πώληση ή έμειναν κενά για κάποιον άλλο λόγο.

Ένα αξιοσημείωτο εύρημα είναι ότι οι δύο κατηγορίες δεν συνδέονται, παρά ελάχιστα, μεταξύ τους.

«Περιμέναμε ότι οι δύο δείκτες δεν θα ταυτίζονται», λέει ο Κωνσταντίνος Ζάρκος. «Η σχεδόν μηδενική συσχέτιση, όμως, ήταν ιδιαίτερα ισχυρό εύρημα».

Με απλά λόγια, μια περιοχή μπορεί να έχει πάρα πολλά σπίτια που εμφανίζονται ως μη κατοικούμενα, χωρίς να έχει αντίστοιχα πολλά σπίτια που θα μπορούσαν να θεωρηθούν μέρος ενός πιθανού στεγαστικού αποθέματος.

«Ο συνολικός αριθμός “κενών” κατοικιών δεν μπορεί από μόνος του να χρησιμοποιείται ως ένδειξη διαθέσιμου στεγαστικού αποθέματος», τονίζουν οι ερευνητές.

Η περίπτωση της Ευρυτανίας**

Στην Ευρυτανία το 58,5% των κατοικιών καταγράφεται ως μη κατοικούμενο. Αν κάποιος έμενε μόνο σε αυτόν τον αριθμό, θα μπορούσε να υποθέσει ότι περισσότερο από το μισό στεγαστικό απόθεμα της περιοχής είναι «κενό».

Όμως «μη εποχικά κενές κατοικίες» αποτελούν μόλις το 5,9%, το χαμηλότερο ποσοστό πανελλαδικά.

Ο ίδιος τόπος, λοιπόν, μπορεί να μοιάζει γεμάτος «κενά σπίτια» στον έναν χάρτη και να βρίσκεται στο άλλο άκρο της κατάταξης στον δεύτερο.

Κάτι ανάλογο, αλλά από την αντίθετη πλευρά, συμβαίνει στο κέντρο της Αθήνας.

Στον Κεντρικό Τομέα Αθηνών οι «συνολικά ακατοίκητες» κατοικίες αποτελούν περίπου το 24% του συνόλου, αρκετά χαμηλότερα από πολλές άλλες περιοχές. Η μη εποχική κενότητα, όμως, ανεβαίνει στο 16,26%. Και από αυτό αφορά σπίτια που είχαν καταγραφεί ως κενά προς ενοικίαση.

Η Αθήνα δεν έχει μία ενιαία εικόνα**

Ακόμη και μέσα στην ίδια μητροπολιτική περιοχή, οι διαφορές είναι μεγάλες.

Στην Ανατολική Αττική, οι «μη εποχικές κενές κατοικίες» είναι 6,9%. Στον Κεντρικό Τομέα Αθηνών φτάνει το 16,26%. Στη Θεσσαλονίκη βρίσκεται στο 12,94%.

«Ακόμη και μέσα στις μητροπολιτικές περιοχές ένας γενικός αριθμός μπορεί να κρύβει πολύ διαφορετικές τοπικές συνθήκες», σημειώνει ο Κωνσταντίνος Ζάρκος.

Με άλλα λόγια, ακόμη και το «πόσα κενά σπίτια έχει η Αθήνα» μπορεί να είναι λάθος ερώτηση αν δε γνωρίζουμε πρώτα σε ποια περιοχή, τι είδους σπίτια και για ποιον λόγο παραμένουν κενά.

Τα σπίτια που είναι κενά για «άλλο λόγο»**

Υπάρχει όμως και μια ακόμη κατηγορία που κρύβει πολλά ερωτήματα.

Είναι τα σπίτια που στην Απογραφή εμφανίζονται ως κενά για «άλλο λόγο» — δηλαδή ούτε επειδή πωλούνται ούτε επειδή ενοικιάζονται.

Στη Φλώρινα, το ποσοστό αυτό φτάνει το 11,19%. Στη Δράμα το 9,35% και στην Καστοριά το 9,11%.

Τι σημαίνει όμως «άλλος λόγος»; Εδώ τα δεδομένα σταματούν. «Δεν γνωρίζουμε τη διάρκεια της κενότητας, την τεχνική κατάσταση, το ιδιοκτησιακό ή νομικό καθεστώς ούτε αν υπάρχει πραγματική δυνατότητα ή πρόθεση αξιοποίησης», εξηγεί ο Κωνσταντίνος Ζάρκος.

Ένα σπίτι μπορεί να είναι κλειστό επειδή χρειάζεται μια μικρή ανακαίνιση. Μπορεί όμως να χρειάζεται εκτεταμένες εργασίες, να έχει πολλούς συνιδιοκτήτες ή να βρίσκεται σε νομική εκκρεμότητα.

Για την Απογραφή, όλες αυτές οι περιπτώσεις μπορεί να καταλήγουν στον ίδιο αριθμό. Αντίθετα, για τη στεγαστική πολιτική, όμως, είναι εντελώς διαφορετικά πράγματα.

Κάθε περίπτωση ξεχωριστή**

Κάπως έτσι, η συζήτηση μετακινείται από το «πόσα σπίτια είναι κενά» στο πολύ δυσκολότερο ερώτημα: Πόσα από αυτά μπορούν πραγματικά να κατοικηθούν;

Για να απαντηθεί, χρειάζεται εξέταση της κάθε περίπτωσης ξεχωριστά.

Πόσο καιρό παραμένει κλειστό; Σε τι κατάσταση βρίσκεται; Σε ποιον ανήκει; Υπάρχει κάποιο νομικό εμπόδιο; Πόσο θα κόστιζε να επισκευαστεί; Και, ίσως το σημαντικότερο, βρίσκεται σε μια περιοχή όπου υπάρχει πράγματι ζήτηση για κατοικία;

«Μετά την Απογραφή χρειάζεται στοχευμένος τοπικός έλεγχος, μαζί με στοιχεία για την πραγματική ζήτηση και τις υπηρεσίες που υπάρχουν σε κάθε περιοχή», λέει ο Θεόδωρος Ζάρκος.

Γιατί ένα κενό σπίτι σε μια περιοχή που χάνει πληθυσμό δεν έχει την ίδια σημασία με ένα κενό διαμέρισμα στο κέντρο μιας πόλης όπου τα ενοίκια αυξάνονται και η ζήτηση είναι μεγάλη.

Ο γρίφος του στεγαστικού**

Οι κενές κατοικίες μπορούν πράγματι να αποτελέσουν μέρος μιας στεγαστικής πολιτικής. Αυτό δεν σημαίνει, όμως, ότι αποτελούν από μόνες τους τη λύση.

«Για να έχει νόημα η αξιοποίησή τους πρέπει να γνωρίζουμε ποιες είναι πραγματικά διαθέσιμες, κατάλληλες, νομικά αξιοποιήσιμες και οικονομικά βιώσιμες, και αν βρίσκονται εκεί όπου υπάρχει πραγματική ανάγκη», σημειώνει ο Θεόδωρος Ζάρκος.

Και ίσως αυτή να είναι τελικά η σημαντικότερη πληροφορία που κρύβεται πίσω από τα δεδομένα.

Ο μεγάλος αριθμός των «κενών κατοικιών» από μόνος του, όμως, λέει λίγα για το πόσα σπίτια μπορούν πραγματικά να κατοικηθούν. Πριν λοιπόν το κενά σπίτια παρουσιαστούν ως λύση για τη στεγαστική κρίση, χρειάζεται να γνωρίζουμε όχι μόνο πόσα σπίτια είναι κλειστά, αλλά ποια είναι αυτά, γιατί είναι κλειστά και πόσα μπορούν όντως να διατεθούν.