Airbnb: Νέοι κανόνες για hosts με πολλά ακίνητα

Η πρόταση της Κομισιόν βάζει κοινά κριτήρια για περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και εστιάζει στους μεγάλους hosts

▶ Οι πολλές καταχωρίσεις και ο εμπορικός χαρακτήρας της δραστηριότητας μπαίνουν στο επίκεντρο της νέας ευρωπαϊκής πρότασης

Στο μικροσκόπιο των ευρωπαϊκών και εθνικών Αρχών μπαίνουν οι hosts που διαθέτουν πολλά ακίνητα στη βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς νέα πρόταση της Κομισιόν θέτει κοινά κριτήρια για στοχευμένους περιορισμούς, εκεί όπου τα τουριστικά καταλύματα πιέζουν τα ενοίκια και απομακρύνουν σπίτια από τη μακροχρόνια αγορά.

Του Κώστα Αποστολόπουλου**

Το Affordable Housing Act, που παρουσιάστηκε στις 9 Σεπτεμβρίου, επιχειρεί να προσφέρει ασφαλέστερη νομική βάση σε κράτη, περιφέρειες και δήμους που θέλουν να παρέμβουν, καθορίζοντας πότε ένα μέτρο μπορεί να θεωρηθεί τεκμηριωμένο, αναγκαίο και αναλογικό.

Η στροφή έρχεται ενώ η αγορά συνεχίζει να μεγαλώνει. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, μέσω των τεσσάρων μεγαλύτερων ευρωπαϊκών πλατφορμών, αυξήθηκαν κατά 93% μεταξύ 2018 και 2024. Στην Ελλάδα της μεγάλης στεγαστικής κρίσης και της έλλειψης διαθέσιμων κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση υποβλήθηκαν το 2025 σχεδόν 2,5 εκατ. δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής, αυξημένες κατά 7,1%, ενώ οι ημέρες μίσθωσης έφθασαν τα 8,65 εκατ. Η Αττική συγκέντρωσε το 34,7% του συνόλου.

Οι hosts στο μικροσκόπιο**

Η ουσιαστική αλλαγή βρίσκεται στη διάκριση του περιστασιακού ιδιοκτήτη από εκείνον που λειτουργεί οργανωμένη δραστηριότητα καταλυμάτων. Η πρόταση ζητεί οι περιορισμοί να στρέφονται στις μορφές εκμετάλλευσης που λόγω κλίμακας, συχνότητας ή εμπορικού χαρακτήρα είναι πιθανότερο να αφαιρούν κατοικίες από τη συμβατική μίσθωση. Ως αντικειμενικό κριτήριο αναφέρει ρητά τον αριθμό κατοικιών που προσφέρει ο ίδιος host.

Το ευρωπαϊκό πλαίσιο δεν εξισώνει τον κάτοικο που νοικιάζει περιστασιακά το σπίτι όπου ζει με τον διαχειριστή πολλών διαμερισμάτων. Η κύρια κατοικία του host εξαιρείται από περιορισμούς που θεσπίζονται αποκλειστικά για λόγους στεγαστικής προσιτότητας. Το βάρος μεταφέρεται έτσι σε δεύτερα σπίτια, επενδυτικά ακίνητα και χαρτοφυλάκια που λειτουργούν με επαγγελματική ένταση, ένα φαινόμενο που στην Ελλάδα παίρνει ολοένα μεγαλύτερες διαστάσεις.

Αυτό σημαίνει ότι οι πολλές καταχωρίσεις αποτελούν στοιχείο που μπορεί να δικαιολογήσει διαφορετική μεταχείριση. Μια Αρχή θα μπορεί να συνεκτιμά πόσα ακίνητα διαθέτει ο ίδιος φορέας, πόσο συχνά μισθώνονται και αν η δραστηριότητα έχει τα χαρακτηριστικά επιχείρησης. Ειδικά για τους μεγάλους hosts, το αποτύπωμα στο διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα γίνεται πλέον κρίσιμο μέγεθος.

Η πρόταση πατά στον ευρωπαϊκό κανονισμό διαφάνειας που εφαρμόζεται από τις 20 Μαΐου 2026. Οπου ένα κράτος λειτουργεί σύστημα εγγραφής ή ζητεί στοιχεία, οι πλατφόρμες οφείλουν να εμφανίζουν και να ελέγχουν τον μοναδικό αριθμό του καταλύματος και να διαβιβάζουν μηνιαία δεδομένα για διαμονές και διανυκτερεύσεις. Αυτή η ψηφιακή εικόνα θα αποτελεί την αποδεικτική βάση για τους επόμενους κόφτες.

Τι απαιτείται θεσμικά στη συνέχεια**

Η Κομισιόν προτείνει τον κανονισμό και εφόσον το τελικό κείμενο εγκριθεί από το Ευρωκοινοβούλιο και το Συμβούλιο και δημοσιευτεί στην Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ενωσης, θα είναι δεσμευτικό στο σύνολό του και θα εφαρμόζεται απευθείας σε όλα τα κράτη-μέλη. Με το σημερινό σχέδιο η ισχύς αρχίζει την εικοστή ημέρα μετά τη δημοσίευση.

Δεν θα απαιτηθεί ελληνικός νόμος εφαρμογής και η Βουλή δεν θα χρειαστεί να επαναλάβει τις διατάξεις του κανονισμού για να αποκτήσουν ισχύ. Από την έναρξη εφαρμογής τους οι ελληνικές διοικητικές και δικαστικές Αρχές θα οφείλουν να τις λαμβάνουν υπόψη, ενώ αντίθετες εθνικές ρυθμίσεις δεν θα μπορούν να εφαρμόζονται στο πεδίο που καλύπτει το ευρωπαϊκό κείμενο.

Αυτό δεν σημαίνει ότι η Αθήνα δεν θα χρειαστεί καμία νομοθετική κίνηση, καθώς ο κανονισμός ρυθμίζει τις προϋποθέσεις ενός περιορισμού, αλλά αφήνει το περιεχόμενο της στεγαστικής πολιτικής στα κράτη.

Οι «κόφτες» ανοίγουν με οκτώ εισοδήματα**

Για να χαρακτηριστεί μια περιοχή «υπό στεγαστική πίεση», η σχέση τιμής κατοικίας προς διαθέσιμο κατά κεφαλήν εισόδημα πρέπει να φθάνει τουλάχιστον το οκτώ, δηλαδή απαιτούνται οκτώ ετήσια εισοδήματα για την αγορά μιας κατοικίας μέσου μεγέθους, και να έχει επιδεινωθεί την τελευταία δεκαετία. Οταν ο δείκτης φθάνει ή ξεπερνά το δέκα, δεν απαιτείται απόδειξη δεκαετούς ανόδου.

Η αρμόδια Αρχή θα εξετάζει, επίσης, τη δυναμική του πληθυσμού, την προσφορά και τη ζήτηση κατοικίας και το αν η πίεση είναι πιθανό να υποχωρήσει μέσα στην επόμενη τριετία. Για να στραφεί ειδικά κατά της βραχυχρόνιας μίσθωσης, θα πρέπει να αποδείξει σημαντική αρνητική επίπτωση στη διαθεσιμότητα ή την προσιτότητα κατοικίας για τουλάχιστον τρία χρόνια πριν από την απόφαση.

Το μέτρο πρέπει να περιορίζεται στη συγκεκριμένη ζώνη και να μην πηγαίνει πέρα από ό,τι χρειάζεται. Η Αρχή θα οφείλει να εξηγήσει γιατί ένα ηπιότερο εργαλείο δεν θα είχε το ίδιο αποτέλεσμα, να προβλέψει προστασία της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης και αποτελεσματική δικαστική προσφυγή. Οι κόφτες θα έχουν διάρκεια έως πέντε χρόνια και θα παρατείνονται μόνο έπειτα από νέο έλεγχο των δεδομένων.

Τα διαθέσιμα «εργαλεία» της Ελλάδας και τι θα χρειαστεί να αλλάξει**

Η Ελλάδα διαθέτει ήδη εργαλεία που μπορούν να ενεργοποιηθούν χωρίς νέο νομοσχέδιο. Νομικά επιτρέπεται με ΚΥΑ να καθορίζονται γεωγραφικές περιοχές όπου δεν θα επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση περισσότερων από δύο ακινήτων ανά ΑΦΜ. Στις ίδιες ζώνες μπορεί να τεθεί όριο 90 ημερών ανά ακίνητο τον χρόνο και 60 ημερών για νησιά με λιγότερους από 10.000 κατοίκους, με εξαίρεση για χαμηλό συνολικό εισόδημα έως 12.000 ευρώ.

Για την ενεργοποίηση αυτών των συγκεκριμένων ορίων η υφιστάμενη εξουσιοδότηση δείχνει ότι μπορεί να αρκεί κοινή απόφαση των υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Ανάπτυξης και Τουρισμού. Μετά την έναρξη του ευρωπαϊκού κανονισμού, όμως, η απόφαση θα πρέπει επιπλέον να συνοδεύεται από τον φάκελο στεγαστικής πίεσης, την τριετή τεκμηρίωση της επίπτωσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων και την εξέταση ηπιότερων λύσεων.

Νέος νόμος θα χρειαστεί εάν η κυβέρνηση επιλέξει άλλο είδος πλαφόν, υποχρεωτική άδεια λειτουργίας, ποσόστωση ανά γειτονιά ή αυτοτελή εξουσία των δήμων να αποφασίζουν περιορισμούς. Νομοθετική προσαρμογή μπορεί, επίσης, να χρειαστεί για να εξαιρεθεί καθαρά η κύρια κατοικία από μελλοντικά στεγαστικά μέτρα, όπως απαιτεί το σημερινό ευρωπαϊκό σχέδιο, και για να οριστούν διαδικασίες δημοσίευσης, ελέγχου και προσφυγής.

Στο πρακτικό επίπεδο, η ΑΑΔΕ θα πρέπει να μπορεί να διασταυρώνει τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου με το πρόσωπο του host, το πλήθος των καταχωρίσεων και τη δηλωμένη χρήση κάθε κατοικίας. Από τη διάκριση μεταξύ κύριας, δεύτερης και επενδυτικής κατοικίας θα κρίνεται αν ένα ακίνητο μπορεί να βρεθεί μέσα ή έξω από έναν νέο τοπικό κόφτη.

Τι ισχύει σήμερα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις**

Στην ελληνική νομοθεσία βραχυχρόνια θεωρείται κάθε μίσθωση ή υπεκμίσθωση διάρκειας μικρότερης των 60 ημερών ανά σύμβαση, είτε γίνεται μέσω πλατφόρμας είτε όχι, εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πέρα από τη διαμονή και τα κλινοσκεπάσματα. Δεν υπάρχει σήμερα γενικό ετήσιο όριο ημερών σε όλη τη χώρα. Το όριο αφορά τη διάρκεια κάθε συμφωνίας, όχι το άθροισμα των κρατήσεων μέσα στο έτος.

Αν προσφέρονται πρόσθετες υπηρεσίες, το ακίνητο παύει να αντιμετωπίζεται ως απλή βραχυχρόνια μίσθωση και εντάσσεται στο καθεστώς τουριστικού καταλύματος, με έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και γνωστοποίηση. Παράλληλα, ο διαμένων επιβαρύνεται με τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, το οποίο ο διαχειριστής εισπράττει και αποδίδει μηνιαίως στη Φορολογική Διοίκηση ηλεκτρονικά.

Ο διαχειριστής εγγράφει κάθε ακίνητο στο Μητρώο της ΑΑΔΕ, αναγράφει εμφανώς τον ΑΜΑ σε κάθε αγγελία και υποβάλλει Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής έως τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση. Το Μητρώο οριστικοποιείται έως τις 28 Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της δήλωσης εισοδήματος. Η μη εγγραφή, η απόκρυψη του αριθμού ή οι ανακριβείς δηλώσεις συνοδεύονται από βαριές κυρώσεις.

Στη φορολογία υπάρχει ήδη σαφής γραμμή ανάμεσα στον μικρό και τον επαγγελματικό host. Φυσικό πρόσωπο με έως δύο ακίνητα φορολογείται για εισόδημα από ακίνητη περιουσία και απαλλάσσεται από ΦΠΑ. Από το τρίτο ακίνητο και πάνω το σύνολο της δραστηριότητας θεωρείται επιχειρηματικό εισόδημα και υπάγεται σε ΦΠΑ 13%. Για νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες η επιχειρηματική μεταχείριση ισχύει ανεξάρτητα από τον αριθμό ακινήτων.

Από την 1η Οκτωβρίου 2025 ισχύουν και ελάχιστες προδιαγραφές λειτουργίας. Τα ακίνητα πρέπει να είναι χώροι κύριας χρήσης με φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό, να διαθέτουν ασφάλιση αστικής ευθύνης, δήλωση ηλεκτρολόγου, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ ασφαλείας, σήμανση διαφυγής, πιστοποιητικό απεντόμωσης και μυοκτονίας, φαρμακείο και οδηγό πρώτης ανάγκης. Η παράβαση επισύρει αρχικό πρόστιμο 5.000 ευρώ, το οποίο διπλασιάζεται ή τετραπλασιάζεται σε επανάληψη.

Οι περιοχές με τους τοπικούς περιορισμούς και η στάση των πλατφορμών**

Στα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας έχει παραταθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 το πάγωμα νέων εγγραφών στο Μητρώο. Από την 1η Ιουλίου έως το τέλος του 2026 ισχύει αντίστοιχη αναστολή στην Α’ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης. Για παράβαση προβλέπεται πρόστιμο ίσο με το 50% του σχετικού εισοδήματος, με ελάχιστο ποσό 20.000 ευρώ, ενώ σε νέα παράβαση το κατώφλι ανεβαίνει στα 40.000 ευρώ.

Ακίνητα στις συγκεκριμένες ζώνες που μεταβιβάζονται εν ζωή διαγράφονται από το Μητρώο και δεν μπορούν να επανεγγραφούν όσο διαρκεί ο περιορισμός. Τα μέτρα αυτά δεν ακυρώνονται αυτομάτως από την ευρωπαϊκή πρόταση. Το σχέδιο εξαιρεί από το πεδίο του τις αποφάσεις που έχουν ληφθεί πριν από την έναρξη ισχύος του, αν και επιτρέπει στις αρμόδιες Αρχές να τις επανεξετάσουν με τα νέα κριτήρια.

Για κάθε νέο ή ουσιωδώς τροποποιημένο μέτρο μετά την εφαρμογή του κανονισμού η Ελλάδα θα πρέπει να δημοσιοποιεί την αξιολόγηση, την ακριβή γεωγραφική ζώνη και τη διάρκειά του. Αυτό αυξάνει το διοικητικό βάρος αλλά και το κόστος μιας πρόχειρης οριζόντιας απαγόρευσης, καθώς οι hosts θα μπορούν να αμφισβητούν όχι μόνο το μέτρο, αλλά και τα δεδομένα πάνω στα οποία στηρίχθηκε.

Αβεβαιότητα**

Η Airbnb υποστηρίζει ότι το σχέδιο δεν προσθέτει από μόνο του σπίτια στη μακροχρόνια αγορά και αφήνει τους hosts σε αβεβαιότητα. Χαιρετίζει την προστασία της κύριας κατοικίας και την απαίτηση για αναλογικούς κανόνες, αλλά ζητεί καθαρότερη διάκριση ανάμεσα στους μεγάλους εμπορικούς διαχειριστές και στους πολίτες που νοικιάζουν περιστασιακά ένα δεύτερο σπίτι. Επικαλείται ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αντιστοιχούν στο 1,2% του ευρωπαϊκού αποθέματος.

Η πρόταση θα περάσει τώρα από τη διαπραγμάτευση του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου, όπου τα όρια και οι εγγυήσεις μπορούν να αλλάξουν. Αν εγκριθεί στη σημερινή λογική της, το ερώτημα για κάθε host δεν θα είναι μόνο αν διαθέτει νόμιμο ΑΜΑ και δηλώνει τα έσοδά του, αλλά θα μετρά επίσης αν εκμεταλλεύεται κύρια ή δεύτερη κατοικία, ένα ή περισσότερα ακίνητα και αν η δραστηριότητά του αφήνει μετρήσιμο αποτύπωμα στην τοπική αγορά στέγης.

ΠΗΓΗ: dealnews